Indien datacenters worden uitgeschakeld, komt veel van het moderne leven tot stilstand of wordt ernstig verstoord. In de ernstigste gevallen ontstaat zelfs chaos. Productiviteit en aandelenmarkten storten in. Vitale gegevens gaan verloren of kunnen niet worden uitgewisseld. E-mails kunnen niet worden verzonden. Misdaadseries worden niet meer uitgezonden. Lockdowns duren nog langer dan nu al het geval is. Thuiswerken wordt lastig.
Het belang van datacenters voor onze nationale infrastructuur is van onschatbare waarde. Desondanks is de datacenterindustrie voor de meeste investeerders in de afgelopen twintig jaar weinig prioriteit geweest. De industrie beschikt over een solide, maar saaie reputatie. (Dat is oneerlijk, ik weet het…)
Gelukkig begint dat te veranderen. De datacenterindustrie−, die voldoet aan een schijnbaar onverzadigbare vraag van bedrijven en consumenten naar cloudgebaseerde en gestreamde gegevens −, wordt steeds meer een mainstream investering. Enorme ‘hyperscale’ datacenters groeien steeds groter om te voldoen aan de stijgende marktvraag.
Beleggers storten zich op de gevestigde markten – Frankfurt, Londen, Amsterdam en Parijs − of ‘FLAP’, zoals ze gewoonlijk worden genoemd – en de Verenigde Staten.
Zoals een datacenter-veteraan zei tijdens een recente paneldiscussie op een conferentie waaraan ik deelnam (de virtuele conferentie ‘Kickstart Europe 2021; Emerging Data Center Markets & Investments’): de pandemie heeft de digitale infrastructuur 'geconsolideerd' als een 'kerninvestering'.
Groei en investeringen zijn en worden gevoed door edge computing. Volgens voorspellingen van onderzoeksbureau Gartner wordt in 2022 meer dan 50% van de bedrijfsgegevens buiten het datacenter of de cloud gecreëerd en verwerkt, terwijl dat in 2019 nog minder dan 10% was.
Hoge vraag naar grond voor de bouw van datacenters
De COVID-19-pandemie stimuleert de vraag naar gegevens verder, aangezien velen van ons gedwongen zijn tot thuiswerken, het voeren van videogesprekken in plaats van persoonlijke ontmoetingen en we een steeds grotere hoeveelheid entertainment consumeren.
Bouwgrond voor de ontwikkeling van datacenters is schaars. De pandemie leidde afgelopen jaar tot vertragingen in de bouw van datacenters. Hierdoor is een achterstand ontstaan in vraag en aanbod op de markt voor datacenters−, met name in Europa, het Midden-Oosten en Afrika (EMEA). De behoefte aan de snellere uitrol van datacenters verhoogt de vraag naar modulaire, geprefabriceerde datacenters verder.
CBRE, een bedrijf dat zich bezighoudt met commerciële vastgoeddiensten en investeringen, voorspelt dat 2021 een recordjaar wordt voor nieuw aanbod in de datacenterindustrie, met 400 MW (megawatt) aan capaciteit dat in de planning zit of klaar is voor ontwikkeling.
Frankfurt krijgt volgens CBRE in 2021 de grootste hoeveelheid nieuwe capaciteit, gevolgd door Londen en Parijs.
De concurrentie wordt heviger en drijft de grondprijzen op. Volgens CBRE strijden ontwikkelaars van datacenters met logistieke bedrijven om de beste locaties nu detailhandelaren proberen in te spelen op de toenemende vraag naar online detailhandel.
Opkomende datacentermarkten
Welke datacentermarkten in EMEA gaan de meeste investeringen aantrekken en het snelst groeien?
Ik ga niet proberen winnaars te kiezen binnen aandelenmarkten en landen. Ik ben geen Warren Buffet.
Verschillende trends domineren echter dit jaar en de komende jaren de datacenterinvesteringen in de EMEA-regio.
Trend één: De datacentermarkt wordt diverser
FLAP is nog steeds de dominante markt, maar wordt geconfronteerd met de groeiende concurrentie van opkomende of secundaire markten in Oost-Europa (waaronder Polen en Rusland), Zuidoost-Europa (zoals Bulgarije), en Azië (onder meer Vietnam en de Filipijnen).
In verschillende landen zijn nieuwe datacentermarkten in opkomst die snel groeien. − Denk hierbij aan Berlijn, München, Hamburg en Stockholm. Het succes van deze opkomende datacenterhubs hangt af van hun latency in vergelijking met hun grotere rivalen. Ook cruciaal is of supersnelle en zeer betrouwbare dataverbindingen tussen provinciale steden de noodzaak om het bouwen van nieuwe datacenters kan reduceren en de groeiende vraag kan beantwoorden.
Groene datacenters
Sommige beleggers kijken wellicht liever verder dan West-Europa en betreden als een van de eerste nieuwere markten met een goed potentieel, zoals Azië en delen van Oost-Europa. Dit was een van de zaken die ik onlangs heb besproken tijdens de Kickstart-conferentie. (Dank aan mijn medepanelleden, waaronder: Associate Director Infrastructure bij NIBC Bank Arnoud de Ridder, hoofd datacenters bij vastgoedadviseur AC Niellsen Frank de Frémery, partner op het gebied van datacenters bij advocatenkantoor Eversheds Sutherland Mark Chester en medeoprichter van Stratus Data Centres Nigel Clarkson.)
Trend twee: Milieuvoorschriften
Eigenaars van datacenters moeten (terecht) voldoen aan strengere milieuvoorschriften voor CO2-emissies en geluidsniveaus. Om snel te kunnen blijven groeien en als maatschappelijk verantwoorde onderneming te kunnen functioneren, moet de datacenterindustrie niet alleen voldoen aan de voorschriften van nationale en internationale regelgevende instanties. De sector moet de lat hoger leggen door het bepalen van haar eigen normen. Vrijwillige initiatieven − van de sector zoals het recente ‘Climate Neutral Data Centre Pact’ tussen aanbieders van cloudinfrastructuur en exploitanten van datacenters. Hierin is afgesproken dat Europese datacenters in 2030 klimaatneutraal zijn−.
Trend drie: Onze industrie beter uitleggen
De derde grote trend is het uitleggen van de milieu-implicaties van exponentiële groei van de digitale infrastructuur en hoe de datacenterindustrie een balans probeert te vinden tussen het voldoen aan de vraag en het helpen van het milieu. De datacenterindustrie moet beter leren aan consumenten en investeerders in duidelijke taal uit te leggen wat zij doet, wat haar milieuprestaties zijn en hoe zij een essentieel onderdeel is geworden van de dagelijkse infrastructuur voor miljarden mensen.
De 100 miljoen euro-vraag
Als u dit jaar 100 miljoen euro zou krijgen om uit te geven aan digitale infrastructuur, waaraan geeft u dit bedrag dan uit? Dat was de laatste vraag voor ons panel op de recente Kickstart-conferentie.
De antwoorden varieerden van investeringen in secundaire datacentermarkten – van Warschau tot Barcelona en van Nigeria tot Lissabon – tot infrastructuur voor basisstations voor de uitrol van mobiele 5G-netwerken.
De diversiteit van investeringsvoorspellingen is een teken van hoe levendig en gevarieerd de datacentermarkt voor de EMEA-regio is. Technologieën zoals edge computing, 5G en de groeiende concurrentie tussen steden, landen en regio’s halen datacenters uit de schaduw en introduceren in de best renderende portefeuilles van beleggers.
